|
|
|
REGELGEVING FRANKRIJK
Indien u
overweegt een huis in Frankrijk te kopen is het belangrijk een inzicht te
krijgen in de aankoopprocedure en regelgeving die hier geldt. Onderstaand vindt
u een aantal aandachtspunten betreffende het aankooptraject van een huis in
Frankrijk.
Voorkom veel gemaakte vergissingen en de daarmee gepaard gaande verrassingen Het inschakelen van ons kantoor bij de aankoop van uw huis kan u veel tijd, geld en onaangename verrassingen besparen. Het verschil in taal, cultuur en wetgeving in Frankrijk bemoeilijken vaak een juiste inschatting van een situatie. Wij zullen u bij de aankoop juridisch adviseren, inzicht geven in de bouwkundige staat, de belemmering van de taal wegnemen ( 'lire entre les lignes' ) en u een inzicht verschaffen in de lokale onroerend goed prijzen en gebruiken. Naast de volledige aankoopbegeleiding (o.a. juridische ondersteuning, onderhandeling om tot een juiste prijs te komen, opstellen voorlopig contract "compromis de vente", op naam stellen water /Electra, verzekering,etc) kunnen wij u tevens op weg helpen na de aankoop. __________________________________________ ONS DIENSTENPAKKET Vooronderzoek De verkregen informatie van de verkopers zullen wij via de officiële instanties verifiëren: Staat het huis en terrein op naam van de verkopers? Zijn alle eigenaren accoord met de verkoop? Is een evt. successie bij de notaris reeds afgerond? Is er iemand die het vruchtgebruik heeft? Hebben de eigenaren een hypotheek of andere aan het huis verbonden schulden? Is het terrein vrij van verhuur? Is het huis volgens de nieuwe normen aangesloten op het riool? Zijn er erfdienstbaarheden? Loopt het terrein onder water bij hoge waterstanden? Wie hebben er voorkeursrecht? Etc. Prijsontwikkeling De aankoop van een huis in deze streek is in veel gevallen een goede lange termijn investering. Door de ervaring die we hebben opgebouwd betreffende onroerend goed in deze streek kunnen wij u een realistisch beeld geven over de te verwachte waardestijging van uw specifieke pand. Belangrijke factoren die van invloed zijn op een evt. waardestijging: aankoopprijs, constructie, lokatie (grote tuin, uitzicht, dorpssfeer), lokale ontwikkelingen, wijze van renoveren, etc.
Aankoopbegeleiding WNB Immobilier adviseert en begeleid zijn klanten bij het volledige aankooptraject: Selectie, Vooronderzoek, Bezichtiging, Onderhandeling, Opstellen voorlopig koopcontract compromis de vente, Uitleg en toelichting voorlopig koopcontract, Contact met de notaris, Contact met verkopers, Controle oplevering, Begeleiding en aanwezigheid bij de notaris voor ondertekening van de authentieke acte, Het afsluiten van de verplichte opstal- en WA-verzekeringen bij AGF een ter goeder naam bekend staande maatschappij, op naam stellen o.a. water, elektra.
Bemiddeling bij financiering in Frankrijk
Nazorg Wij kunnen u helpen bij de start in Frankrijk. U kunt hierbij denken aan het openen van een bankrekening, contact met de burgemeester, de eerste contacten met lokale aannemers.
Wij hebben tevens contact met mensen ter plaatse die op
de lange termijn iets voor u kunnen betekenen (onderhoud tuin, het houden van
toezicht op uw woning bij afwezigheid, contacten met lokale aannemers,
administratieve zaken bij de aanvraag van een bouwvergunning, verhuurservice,
aanvraag subsidies, etc.) De bezichtigingen met een makelaar of intermediair in Frankrijk zijn kosteloos. Het is wettelijk vastgelegd dat een makelaar pas recht heeft op een vergoeding bij concretisering van de verkoop.
Andere diensten WNB Immobilier kan voor u ook uw tweede huis beheren voor verhuur, maar ook het onderhoud van tuin en woning behoren tot onze competentie. Evenals verbouwingen en renovaties. Wij werken samen met een netwerk van aannemers en onderhoudsmensen, maar kunnen ook in eigen beheer werkzaamheden verrichten. Neemt u vrijblijvend contact met ons op voor meer informatie of offerte. Klik op het logo om voorbeelden van ons werk te bekijken.
____________________________________________________ FINANCIERING
Voorafgaand aan een eventuele bezichtiging is het verstandig uw financiële
mogelijkheden op een rij te zetten. Er zijn verschillende mogelijkheden om de
aankoop te financieren: Een hypotheek afsluiten in Frankrijk De Franse banken hanteren als richtlijn voor toewijzing van een hypotheek dat de vaste lasten maximaal 1/3 van het bruto inkomen mogen zijn. Zij financieren in de regel max. 80 %, maar de kans op acceptatie van een dossier neemt natuurlijk toe als de eigen bijdrage van de aanvrager toeneemt. Top financieringen zijn echter ook mogelijk.
Indien gewenst kunnen wij voor u een financiering in
Frankrijk verzorgen. Onze bemiddelingskosten hiervoor bedragen € 450,= op basis
no cure no pay Indien u overweegt zich definitief in Frankrijk te vestigen heeft u de volgende mogelijkheden om uw woning te financieren: Aankoop financieren met eigen geld / opbrengsten uit verkoop huis in het buitenland U kunt een overbruggingshypotheek (prêt relais) afsluiten indien u uw eigen huis nog niet verkocht heeft. Het maximaal te lenen bedrag bedraagt ca. 80% van de taxatiewaarde van het te verkopen huis. Deze hypotheek heeft in de meeste gevallen een maximale duur van 2 jaar. Een Franse hypotheek (Prêt Immobilier) Indien er in eerste instantie een vast inkomen behouden blijft zal de hypotheek verstrekking verlopen als omschreven in ' een hypotheek afsluiten in Frankrijk'. In de situatie dat dit vaste inkomen komt te vervallen bij de aankoop en er geen nieuw vast dienstverband in Frankrijk bestaat, zullen de franse banken niet erg happig zijn een hypotheek te verstrekken. De inkomsten uit een evt. nieuwe activiteit (opstarten eigen bedrijf ) worden niet / nauwelijks meegenomen als vast inkomen, omdat de hoogte van deze inkomsten onzeker zijn. Maar ook hier zijn vaak wel oplossingen mogelijk. ________________________________________________ AANKOOP Compromis de Vente De voorovereenkomst, het compromis de vente, is een bindend contract voor zowel verkoper als koper. Evt. ontbinding voor financiering en overige ontbindende voorwaarden dienen in dit contract te worden opgenomen. 7 dagen Bedenktijd In Frankrijk heeft u als koper 7 dagen bedenktijd, de 'Délai de rétractation'. Deze bedenktijd gaat in de dag nadat u het contract voorzien van handtekeningen van verkoper / koper aangetekend per post heeft ontvangen. Diagnostic amiante / plomb CREP/ termites / risques naturels et technologiques / DPE Diagnostique Performance Energitique / Installations Gaz / Installation Électricité
De verkoper is verplicht om op zijn kosten een onderzoek
te laten uitvoeren naar:
-Termieten ( Het onderzoek naar
termieten is niet in alle departementen noodzakelijk b.v. op het moment niet in
de Haute-Saône, Haute-Marne en de Vogezen dus eigenlijk ons werkgebied.) -Gaz is een rapport verplicht voor gasinstallaties ouder dan 15 jaar die vast zijn aangebracht in de woning. Dus niet voor een gasfles die is aangesloten met een slang. -Elektra Met ingang van Januari 2009 wordt eveneens een inspectie verplicht naar de staat van de elektrische installatie. Aanbetaling Na het tekenen van het compromis (bij terugkomst in Nederland / België) dient u een aanbetaling van 10% te doen bij de Notaris die de akte gaat maken. Iedere notaris heeft hiervoor een speciale rekening met een bankgarantie, de 'Compte de Séquestre' met een bankgarantie. Notariskosten
De notariskosten komen ten laste van de koper, deze
kosten zijn progressief/regressief en dus afhankelijk van de aankoopsom van het
onroerendgoed. Eigenaar huis U wordt eigenaar op de dag dat de authentieke acte bij de notaris wordt getekend. De tijd tussen het tekenen van het compromis en de notariële akte is variabel en afhankelijk van diverse factoren ( snelheid notaris aanvraag / ontvangst alle documenten, wel / geen lening, evt. nog af te handelen successie, etc) In de meeste gevallen bedraagt deze periode ca 6 à 8 weken. _________________________________________________________ VERKOOP Verkoopopdracht
U kunt bij ons terecht voor de verkoop van uw huis
gelegen in / nabij ons werkgebied ongeveer 60km rondom Vauvillers. We zullen in
overleg met u de prijs en overige voorwaarden bespreken en deze vastleggen in
een schriftelijke verkoopopdracht (Mandat de Vente). Makelaars in Frankrijk
werken volgens het 'no cure no pay' principe. De makelaarscommissie is alleen
verschuldigd indien wij een koper vinden voor uw huis. Taxatie van uw huis is
gratis, indien wij uw huis in de verkoop krijgen.
Voor een taxatie van uw huis om andere redenen berekenen wij 2 promille. ___________________________________________________ OVERIGE ADVIEZEN OM MOGELIJKE VERGISSINGEN OF VERASSINGEN TE VOORKOMEN Compromis de vente De voorovereenkomst, het compromis de vente, is een bindend contract voor zowel verkoper als koper. Zorg ervoor dat de overeengekomen ontbindende voorwaarden en evt. mondelinge afspraken hierin worden opgenomen. U kunt hierbij denken aan afspraken betreffende kosten inmeten terrein (géomètre), overname meubels, kosten plaatsen erfafscheiding, mogelijkheid tot ontbinding als huurder van terrein geen afstand doet van de huur, ontbinding op financiering, etc. Winstbelasting Indien u besluit uw tweede huis in Frankrijk te verkopen moet u in veel gevallen winstbelasting betalen. Deze wordt berekend over het verschil van alle officiële kosten die gemaakt heeft bij de aankoop (o.a. aankoopprijs in acte, makelaarskosten via officiële makelaar, notariskosten) en de verkoopprijs. Er zijn tevens enkele aftrekposten. De exacte hoogte van de winstbelasting hangt af van verschillende factoren: hoogte winst, aantal jaren dat u eigenaar bent, bedrag gespecificeerd in officiële facturen voor comfortverhogende renovaties, (hier vallen de kosten voor het vervangen van daken b.v. buiten omdat dit wordt gezien als onderhoud) evt overige aftrekposten. Deze winstbelasting bedraagt 27% voor fransen en 16% voor buitenlanders woonachtig in een EU land (er geldt dan een vrijstelling van 11% voor sociale lasten) en 33% voor buitenlanders van buiten de EU Erfrecht De vererving van uw huis in Frankrijk gaat volgens de franse successiewet. De positie van de langstlevende in Frankrijk indien u getrouwd bent en gezamenlijk de aankoop doet is een stuk zwakker dan in Nederland. Er zijn verschillende mogelijkheden om de positie van de langstlevende te verbeteren afhankelijk van uw specifieke situatie (gezamenlijke kinderen, kinderen uit eerder huwelijk, geen kinderen). Dit dient geregeld te worden bij een notaris in Frankrijk. Een voorbeeld: Indien u het vruchtgebruik van de langstlevende partner wilt regelen is hiervoor een testament noodzakelijk. Wij beschikken over standaard teksten hiervoor, die wij u desgewenst kunnen verstrekken. Pacs De Nederlandse samenlevingsovereenkomst heeft in Frankrijk alleen rechtsgeldigheid indien deze in Nederland door een Notaris is opgemaakt. Dit samenlevingscontract wordt in Frankrijk gelijkgesteld aan een PACS. Dit kan geregeld worden bij de notaris in Frankrijk. Ook hier geld voor het vruchtgebruik zoals boven omschreven. Blijft echter het feit dat trouwen voor de Franse successiewet altijd gunstiger is dan een PACS. Overigens zijn er regelmatig wetswijzigingen om de wetgevingen binnen Europa te harmoniseren, dit in het voordeel van de PACSés. Verbouwing
Voor een verbouwing is in de meeste gevallen toestemming
nodig. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werkzaamheden dient u
een simpele aanvraag bouwontheffing (declaration de travaux) of een uitgebreide
aanvraag bouwvergunning (permis de construire) bij de mairie in te leveren. Bij
een grote verbouwing waarbij de totale netto woonoppervlakte na verbouwing meer
dan 170 m2 zal bedragen, bent u verplicht een in Frankrijk ingeschreven
architect in te schakelen. Starten Chambres d'Hôtes De activiteit van Chambres d'Hôtes is gereglementeerd in Frankrijk. De eisen zijn vrij soepel en een stuk minder uitgebreid dan de eisen die worden gesteld aan een hotel en/of restaurant. Er worden voorwaarden gesteld betreffende o.a. de locatie, het aantal kamers, de bouwkundige staat, een drankvergunning (koffie/thee, etc), de verzekering. De huuropbrengsten worden niet in Nederland maar wel in Frankrijk belast. Kort gezegd mag u maximaal 5 kamers en 15 personen ontvangen. Voorwaarde is dat een kamer ten minste 12m² groot is en dat elke kamer toegang heeft tot een wc en een douche, dat u ontbijt en beddengoed en handdoeken verstrekt. Sinds 4 augustus 2007 bent u verplicht uw Chambres d' hôtes te melden op de mairie van uw vestigingsplaats. De formulieren hiervoor kunnen wij aan onze kopende klanten leveren. Indien u de kamerverhuur als bijverdienste exploiteert zijn geen verder inschrijvingen verplicht. Voor meer informatie willen wij onze klanten graag persoonlijk voorlichten. Handige website voor inlichtingen over drankvergunningen (licenties) http://www.douane.gouv.fr/page.asp?id=325 Starten camping Bij de regelgeving betreffende campings wordt onderscheid gemaakt tussen kleine en grote campings. Voor een kleine camping (max. 20 kampeerders en max. 6 tenten / caravans tegelijkertijd - niet op regelmatige basis in gebruik) is de regelgeving vrij eenvoudig; Voor het opzetten van een grote camping bestaat een uitgebreide regelgeving en hiervoor is een uitgebreide vergunning nodig. Ongetwijfeld blijven er nog vele vragen over. WNB Immobilier is van harte bereid om desgewenst al uw vragen te beantwoorden, hetzij per telefoon, email, fax of per post. ______________________________________
Tel: 0033 384 92 87 29 _____________________________
|
Wilt u ons bellen? Dan kunt u ons het
beste bereiken op één van de nummers zoals vermeld in de kop van deze pagina. |
